En 2026, los propietarios no residentes en España afrontarán un panorama fiscal y legal con novedades relevantes que modifican sus obligaciones y derechos en el país. Estos cambios, que afectan tanto a quienes alquilan sus propiedades como a aquellos que las mantienen en uso o en vacancia, se enmarcan en una tendencia de mayor control y transparencia promovida por las autoridades españolas y europeas.
Una de las modificaciones más significativas es la regulación sobre los alquileres turísticos, que desde julio de 2025 establece la obligatoriedad de obtener un Número de Registro de Alquiler (NRA) para quienes quieran ofertar sus propiedades en plataformas como Airbnb o Booking.com. Este código, que debe solicitarse mediante la Sede Electrónica del Colegio de Registradores, busca identificar claramente a los propietarios y regular esta actividad. La ausencia del NRA puede acarrear la suspensión de los anuncios en internet, dificultando la comercialización de los inmuebles.
A partir de febrero de 2026, los titulares del NRA tendrán además la obligación de presentar una declaración anual detallada de actividad de alquiler a corto plazo. Este trámite incluirá información sobre los huéspedes, sus períodos de estancia y la utilización de la propiedad, formando parte de los esfuerzos por intensificar el control fiscal sobre las rentas generadas en este sector. La finalidad es garantizar un cumplimiento riguroso de las obligaciones tributarias por parte de los propietarios que participan en esta modalidad.
Por otro lado, uno de los aspectos que genera mayor expectativa es la posibilidad de que los propietarios no residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo puedan solicitar la devolución de impuestos pagados en exceso. Actualmente, estos propietarios tributan un 24% sobre sus ingresos brutos provenientes del alquiler sin poder deducir gastos asociados, en contraste con los residentes dentro de la UE, quienes sí disponen de deducciones. La perspectiva de una decisión del Tribunal Supremo en 2026 podría abrir la puerta a la recuperación de cantidades sustanciales, incentivando a muchos a presentar reclamaciones antes de que expire el plazo de cuatro años para solicitar devoluciones.
Un asunto en análisis a nivel europeo es el impuesto sobre la renta imputada, que grava a aquellos propietarios no residentes que hacen uso personal de sus propiedades o las mantienen vacías. La Comisión Europea investiga si esta figura puede considerarse discriminatoria respecto a los residentes fiscales en España. La resolución de este caso, prevista para 2026 o 2027, podría alterar las reglas del juego en el ámbito de la fiscalidad de estos inmuebles.
Ante estos cambios, los propietarios externos deben mantenerse informados y cumplir con los procesos establecidos, como la declaración mediante el Modelo 210, para evitar sanciones y aprovechar las ventajas fiscales que puedan surgir. La digitalización y el uso de plataformas especializadas como IberianTax facilitan la gestión de estas obligaciones, ofreciendo soluciones en múltiples idiomas y simplificando trámites que antes resultaban complejos para quienes residen fuera del país.
En conclusión, 2026 se presenta como un año clave para los propietarios no residentes en España, quienes deben prepararse para nuevos requisitos y oportunidades. La adaptación a esta nueva realidad será fundamental para evitar inconvenientes legales y aprovechar plenamente las ventajas de su inversión en el mercado inmobiliario español.
