El sueño de comprar vivienda en España no solo depende del precio de mercado, sino también de la carga fiscal que lo acompaña. Según estudios recientes, aproximadamente un 20 % del coste final de una vivienda corresponde a impuestos y tasas. Dicho de otro modo, un piso de 200.000 euros puede acabar costando 240.000 euros una vez añadidas las obligaciones fiscales.
Este sobrecoste es especialmente relevante en un país donde la vivienda ya supone, de media, más de 7 años de salario bruto completo para una familia. Sin embargo, conocer bien cómo funcionan estos impuestos puede ayudarnos a ahorrar varios miles de euros en la operación de compra, en la herencia o incluso durante la vida útil de la casa.
¿Qué impuestos pagamos al comprar una vivienda?
Los impuestos dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y de la comunidad autónoma en la que se encuentre.
Vivienda nueva
- IVA (10 %): sobre el precio de la vivienda.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5 % y el 1,5 %, según la comunidad.
Vivienda usada
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre el 4 % y el 11,5 %, dependiendo de la región.
A estos hay que añadir las tasas municipales (licencias, plusvalía en caso de reventa, IBI anual) y el coste notarial y registral.
Tabla informativa: fiscalidad de la vivienda en España (2024)
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda segunda mano |
|---|---|---|
| IVA | 10 % | No aplica |
| ITP | No aplica | 4 % – 11,5 % |
| AJD | 0,5 % – 1,5 % | 0,5 % – 1,5 % |
| Plusvalía municipal (venta) | Variable | Variable |
| IBI anual | 0,4 % – 1,3 % del valor catastral | 0,4 % – 1,3 % del valor catastral |
Fuente: Instituto de Estudios Económicos (IEE), Ministerio de Hacienda, CNMC.
¿Dónde se paga más y dónde menos?
- En comunidades como Castilla-La Mancha o Cataluña, el ITP llega al 9 %, encareciendo notablemente la vivienda usada.
- En Madrid o Andalucía, el ITP se ha rebajado al 6 %, lo que supone un importante ahorro para quienes compran segunda mano.
- En el caso del AJD, regiones como Murcia o Asturias aplican el tipo más alto (1,5 %), mientras que en Madrid se sitúa en el 0,75 %.
Esto significa que un mismo piso de 150.000 euros puede costar hasta 7.000 euros más en impuestos dependiendo de la comunidad autónoma.
Consejos prácticos para ahorrar en la compra de vivienda
- Valorar segunda mano vs. obra nueva
La vivienda de segunda mano puede ser más barata en el precio inicial, pero conviene revisar el ITP de la comunidad. En algunas regiones, como Andalucía o Madrid, el ahorro es considerable. - Revisar beneficios fiscales por edad o condición
- Jóvenes menores de 35 años tienen reducciones del ITP en varias comunidades.
- Familias numerosas y personas con discapacidad pueden acogerse a bonificaciones en AJD y ITP.
- Negociar el precio de la vivienda teniendo en cuenta los impuestos
Muchos compradores se centran en el precio de venta, pero conviene calcular el coste real (precio + impuestos + notaría). Este dato puede servir como argumento de negociación. - Planificar la herencia o donación
El impuesto de sucesiones y donaciones varía mucho entre comunidades. En Madrid está prácticamente bonificado, mientras que en otras regiones puede superar el 30 %. Planificar con tiempo la transmisión patrimonial puede ahorrar decenas de miles de euros. - Deducciones por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu casa para comprar otra, la ganancia patrimonial puede estar exenta de tributación si reinviertes en una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años.
Comparativa internacional
España se sitúa entre los países europeos que más grava la compraventa de vivienda:
| País | Carga fiscal media compra vivienda |
|---|---|
| España | 11 % |
| Portugal | 6 % |
| Francia | 5,8 % |
| Italia | 2 % (primera residencia), 9 % (segunda) |
Mientras que en España los impuestos pueden elevar un piso de 200.000 euros hasta los 220.000, en Portugal ese mismo piso quedaría en 212.000 y en Francia en 211.600.
El dilema: ahorrar o sostener la recaudación
La vivienda no solo es un derecho básico, también es una de las principales fuentes de financiación de las administraciones. Según el Instituto de Estudios Económicos (IEE), la recaudación por vivienda supone alrededor del 3,5 % del PIB, mientras que las políticas públicas de vivienda apenas absorben un 0,5 %.
Reducir impuestos aliviaría la carga de las familias y mejoraría el acceso a la vivienda, pero también recortaría ingresos clave para los ayuntamientos, comunidades autónomas y el Estado.
Preguntas frecuentes (FAQ)
1. ¿Qué impuestos encarecen más la vivienda en España?
Principalmente el IVA (10 % en obra nueva) y el ITP (hasta el 11,5 % en segunda mano, según la comunidad).
2. ¿Dónde puedo ahorrar más al comprar casa?
En comunidades con ITP reducido, como Madrid o Andalucía, y aprovechando bonificaciones por edad, familia numerosa o discapacidad.
3. ¿Se puede ahorrar en el impuesto de sucesiones?
Sí. Planificar la herencia o realizar donaciones en vida en comunidades con bonificaciones puede suponer un ahorro muy elevado.
4. ¿Qué recomiendan los expertos?
Calcular siempre el precio real (incluyendo impuestos y gastos) antes de comprar. Y comparar entre comunidades autónomas si se está abierto a cambiar de residencia.
📌 Fuentes: Instituto de Estudios Económicos (IEE), Ministerio de Hacienda, Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), Consejo General del Notariado, OCDE.
