En el mercado inmobiliario español, las viviendas en venta con inquilino han adquirido un papel cada vez más relevante en los últimos años. Según las cifras proporcionadas por Alfa Inmobiliaria, en 2025 estas propiedades representaron casi el 10 % del total de transacciones, una proporción que prácticamente se ha duplicado en comparación con hace cinco años. Este crecimiento sostenido refleja un interés creciente tanto de inversores institucionales como de particulares, que ven en estas viviendas una opción atractiva dentro del panorama actual del sector inmobiliario.
Una de las principales razones detrás del atractivo de las viviendas con inquilino radica en los descuentos que suelen ofrecer en su precio. En promedio, estas propiedades pueden adquirirse con una rebaja del 10 % al 20 % respecto a inmuebles similares sin inquilino. La posible ventaja económica ha incentivado la participación de inversores especializados, que actualmente concentran aproximadamente el 22 % de las operaciones de compra en este segmento. Sin embargo, esta preferencia también está marcada por una tendencia decreciente en la rentabilidad del alquiler: mientras en 2021 alcanzaba un 6,8 %, en la actualidad se sitúa en torno al 4,2 %. Esta disminución ha llevado a muchos propietarios a replantearse la venta de sus activos con inquilinos en su interior, buscando nuevas estrategias de inversión.
El cambio en el comportamiento del mercado responde a diversos factores, entre ellos la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que ha limitado la actualización de las rentas y extendido la duración de los contratos de alquiler. Estas regulaciones han generado cierta inseguridad en pequeños propietarios, quienes ante las restricciones y la posible dificultad para ajustar precios se muestran cada vez más reticentes a mantener sus propiedades en el mercado de arrendamiento. En contraste, los inversores con recursos más amplios han visto en estas circunstancias una oportunidad para adquirir activos con ingresos asegurados y menor exposición a vacancias, concentrando así una mayor cuota en el mercado.
Desde Alfa Inmobiliaria también señalan que la preferencia por viviendas con inquilino se fundamenta en la seguridad de obtener ingresos inmediatos y la evitación de periodos sin rentas, que en los modelos tradicionales de alquiler pueden ser largos y poco previsibles. No obstante, advierten que estas transacciones no están exentas de riesgos, principalmente relacionados con los contratos vigentes, las limitaciones para subir rentas y la posible necesidad de recurrir a procesos de desalojo prolongados en casos de impagos o conflictos.
De cara al futuro, las proyecciones indican que esta tendencia se mantendrá en 2026. La compraventa de inmuebles con inquilinos en marcha seguirá siendo una opción para inversores que valoren la estabilidad y la rentabilidad a medio plazo, siempre y cuando se realice un análisis previo exhaustivo. Factores como la historia de pagos del inquilino, las condiciones específicas de cada propiedad y el marco regulatorio serán fundamentales para minimizar riesgos y optimizar resultados.
En definitiva, el mercado inmobiliario en España atraviesa un proceso de transformación en el que las viviendas con inquilino se consolidan como un segmento de interés, cada vez más favorecido por la prudencia y la búsqueda de estabilidad en un escenario de cambios legislativos y económicos. La clave para aprovechar esta tendencia residirá en una gestión cuidadosa, que combine la rentabilidad con una evaluación detallada de las circunstancias de cada operación.
